沈阳市国家税务局关于印发外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法的通知
沈国税发〔2005〕324号 颁布时间：2005/10/28 12:12:40
沈阳市国家税务局关于印发外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法的通知
沈国税发〔2005〕324号
各区、县（市）国家税务局：
现将《沈阳市外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法》印发给你们，请遵照执行。
二OO五年十一月二日
沈阳市外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法
根据《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）和《辽宁省国家税务局转发国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（辽国税外[1998]205号）的规定，结合我市房地产行业的经营特点和外商投资企业(以下简称企业)从事房地产开发经营在所得税管理上存在的实际问题，特制定本管理办法，内容如下：
一、从事房地产经营业务的企业,预售房地产取得的预收款(含定金,不包括向购房者收取的诚意金)，应统一按10%的预计利润率计算纳税所得额，按季预缴企业所得税。企业应在该项目符合“销售开始”的条件后，对预收款收入进行结算。对于多项目开发的企业，如前期完工项目发生亏损，以后各期项目取得预收款仍应按规定预征所得税，企业发生的亏损可用以后各期项目实现的利润进行弥补，弥补期限不得超过五年。
二、企业应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按下列公式计算：
应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税+当期预征所得税
上述公式中“应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税”表示当期已完工项目计算的应纳所得税额，“当期预征所得税”表示当期未完工项目但已取得预收款所计算的应预交所得税额。
三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证之日，或者首笔房地产使用权交付之日或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产“销售开始”，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。
（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
（三）采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房屋使用权交付对方为销售收入的实现
（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。
企业应在符合“销售开始”的条件后，才能根据上述四种销售方式确定销售收入，并申报季度、年度所得税。
五、企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定:
可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积
可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。“土地征用及拆迁费”，按各项目征地面积占总征地面积的比例计算,其它费用按各项目建筑面积占总面积的比例计算。
鉴于房地产开发项目工程结算期较长,通常由于合同纠纷等原因，使得建筑安装、基础设施、配套设施等部分成本、费用的合法凭证很难取得，导致成本不实。因此该部分成本、费用，企业可向主管税务机关报送工程合同、购销协议等资料,并附文字说明;经主管税务机关审核确认并作备案管理后,严格按照与工程进度相匹配的原则先行列支。企业应在“销售开始”之日起12个月内将其取得的合法凭证向主管税务机关据实进行申报，逾期未申报的应补缴企业所得税;待取得合法凭证后，再按规定进行纳税调整。主管税务机关应严格审核合同的真实性、合理性，并设专人管理、专用账簿登记。
六、企业发生的绿化、道路等配套设施费；企业以租赁方式取得房租收入；境外企业与企业签订房屋包销协议；投资各方分配房产等有关问题,统一按照《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）的相关规定执行。售后发生的配套设施费预提比例,可由企业提出申请, 主管税务机关审核同意后执行.
七、对以往年度已达到“销售开始”标准的房地产项目,应于2006年4月30日前凭合法凭证,汇算清缴。
八、企业在“销售开始”前取得的预收款收入，应按10%利润率及33%税率预缴企业所得税。企业在“销售开始”后实现利润的年度，即为“获利年度”的开始，可以享受地方所得税(3%)“免五减三”的优惠政策，待优惠政策享受完毕后，依法按33%税率全额征收企业所得税。
九、对符合本办法规定应予结转房地产销售收入、成本费用而未结转，造成少缴税款的；或者提供虚假合同、隐瞒收入、多列支出的企业应按照《征管法》有关规定进行处罚。
二○○五年十月二十八日
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