关于房开企业土地使用税如何入账等两个问题的讨论（一）

关于房开企业土地使用税如何入账等两个问题的讨论（一）

（友情提示：这只是个论坛）

    元旦期间，在几个群里留了两个比较常见的问题与大家共同交流，这两个问题是：

    1、房地产开发企业开发房产用地竣工之前缴纳的土地使用税，该进管理费还是开发成本？

    2、项目建设完成前发生的交际应酬费是进当期费用，还是开办费？

    群友们发表了不同的观点，分别总结如下：

    问题一：

    主要观点如下：

    财税磋商群（51504657）-笑书神侠：

    财税磋商群（51504657）-陈士章（群主）：

    注册税务师交流专用群（47130845）-大江东去：

    应该进开发成本，土地使用税属土地取得成本，没有争议的。从会计讲，并非可进成本，也可进费用。从税务讲，进成本可加计扣除成本费用计算土地增值税。如果有法规或文件规定 必须计入管理费用。即使当地税务部门在实际的管理中要求我们必须计入管理费用，那我们也必须计入管理费用。因为两者不同处理方法，重要的是对土地增值税的影响。

    注册税务师交流专用群（47130845）-天涯：

    我觉得房地产企业的土地使用税，在开发前计入管理费用，开发后缴纳的计入开发成本，因为开发后，土地价值也从无形资产转入了开发成本科目。土地使用税是属于财产税，既然财产转入开发，最后是销售出去，那么附属于财产的税金当然是属于成本项目了

    注册税务师交流专用群（47130845）-毅然：

    应该进管理费用，土地增值税清算是肯定会从开发成本调出的。

    注册税务师交流专用群（47130845）-潇悦：

    土地使用税不论是否属于开发期间，都进入管理费用。

    注册税务师张旭外税群（27859955）-事税无锡公众张（风儿）：

    房产公司的土地使用税，会计上无明确的规定，可计入开发成本或管理费用；税务上也无明确的规定，可计入开发成本或管理费用；在计算土地增值税时有些地方如可以扣除的话，可考虑计入开发成本。否则还是计入管理费用合算，可以晚交企业所得税，节约资金成本。

    顺阳财税交流群（199705431）-聊斋：

    企业会计制度和企业会计准则-会计科目和主要账务处理均提到了管理费用的核算内容包括土地使用税，即使是分行业会计制度，即房地产开发企业会计制度也明确了土地使用税是要计入到管理费用的。从税收的角度上看，进管理费用对所得税的当期有影响，但也只是时间性差异，从土地增值税来说进开发成本当然对企业有利，但税务局是不会同意的，开发成本里也没有税金这一项。

    顺阳财税交流群（199705431）-好心情：

    房开企业的土地使用税性质是不同于其他企业的，从常理上分析，应该进入开发成本，所得税来说，影响的只是时间性差异，对土地增值税来说影响是比较大的，但地税是不会同意的。

    以上是群友们的观点，说到财产税，某辽宁地税官员（我认为此哥的许多观点都颇有见地）也在自己的博客里有类似的说法：“房地产企业土地使用税是否计入成本,关键在于对房地产企业拥有的土地认定为存货,还是认定为无形资产(或固定资产)。土地税是财产税，其立法初衷是针对纳税人长期占有并实际用于盈利的具有固定资产性质的财产征收的一种税。而房地产企业在会计核算上将土地作为存货处理，其交纳的土地税应比照“土地使用费”作为土地征用费及拆迁补偿费处理。”

    对土地课税在国外属于财产税，但是，根据我国宪法规定，城镇土地的所有权归国家，单位和个人对占用的土地只有使用权而无所有权。因此，现行的城镇土地使用税实质上是对占用土地资源或行为的课税，属于准财产税，非严格意义上的财产税。

    在汲取了群友们的精华之后我们得出的结论：从财务核算的角度来说，房开企业的土地其用途是用来建房的，最终是要用于销售，土地成本是开发成本的一部分，在存货中核算，其他行业的土地是企业的长期资产，在无形资产或固定资产（房屋建筑物的一部分）中核算，正如聊斋的观点，《企业会计制度》和《企业会计准则准则》都明确规定了土地使用税是要在管理费用中核算的，然而准则和制度都是不区分行业的，没有考虑到各行业的特点，再者，按照《会计准则1号—存货》的规定：第五条存货应当按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。……第八条 存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。土地使用税正是达到当前状态和场所所必要、合理的支出，应计入开发成本，不应依一般的会计处理计入管理费用。但如果要是非得教条地找个依据的话，也只有计入管理费用了。

    从税收的角度来说，土地使用税计入开发成本中，减少了当期利润，对企业所得税仅会构成时间性差异，但在计算土地增值税时能加计20%扣除，这对纳税人来说是有利的，可减少土地增值税数额。许多房地产公司也是基于土地增值税可加计扣除的考虑，在核算时计入“开发成本—取得土地使用权支付的成本”中科目。目前来看，总局的文件没有明确规定房开企业的土地使用税应该计入到成本还是费用中。但是地方的税收文件，如：大地税函[2008]188号《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》第二条、青地税发[2008]100号 《青岛市地税局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》第二十五条都明确了土地使用税是要计入到管理费用中的。另外，国税函[2010]148号《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》第三条也明确规定：“根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。” 可见，从税收征管的角度来说，没有太多的空子让纳税人来钻。   

    综上，从谨慎性的角度出发，土地使用税还是计入到管理费用中比较稳妥，可以避免不必要的涉税风险。