个人出租住房可用营业税起征点筹划

个人出租住房可用营业税起征点筹划

转自中国税收筹划网

    近日，单位小车司机小张向我咨询，他在单位附近购置了一套新房，闲置的一套旧住房，想用2000元把它修理一下，以每年25000元的价格租出去，问我如何纳税。我分析了一下，让他用营业税起征点来进行税收筹划，看能不能减轻税收负担。

　　根据财政部、国家税务总局财税[2008]24号《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税，免征城镇土地使用税。根据财税[2000]125号《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》规定，对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

　　如果小张按他原来的计划出租住房，每月房租收入是25000÷12＝2083.33元，达到当地营业税起征点。全年应纳营业税：25000×1.5%＝375元，城乡维护建设税：375×7%＝26.25元，教育费附加：375×3%＝11.28元，房产税：25000×4%＝1000元。个人所得税（每月收入额大于扣除额，适用比例税率全年合并计算）：[25000－（375＋26.25＋11.28＋1000）－2000－800×12]×10%＝1198.75元，那么小张的年税收负担是375＋26.25＋11.28＋1000＋1198.75＝2611.28元。

　　如果小张进行税收筹划，以23000元租出去，让承租人自己修理，承租人自己也愿意，还可以按照他的意愿来修理，就可以把月租金降到营业税起征点以下了。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定未达起征点的免征营业税。当地营业税的起征点是月收入额2000元。经过筹划以后，小张住房出租的月收入额为23000÷12＝1916.67元，没有达到营业税起征点免征营业税，那么小张就只应缴纳房产税和个人所得税。全年应纳房产税：23000×4%＝920元，个人所得税（每月收入额大于扣除额，适用比例税率全年合并计算）：（23000－920－800×12）×10%＝1248元。那么，全年税收负担920＋1248＝2168元。

　　小张经过筹划，出租住房的实际收入还是全年23000元，筹划后比筹划前应纳税款却减少了2611.28－2168＝443.28元。税收负担明显降低了。

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