湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知

湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知

鄂地税发[2008] 211号

各市、州、林区、县（市、区）地方税务局：

    为进一步规范全省房地产开发企业土地增值税清算工作，针对各地在清算工作中反映的问题，经研究，就有关政策问题明确如下：

    一、关于清算报告审核问题

    各级地税机关税政部门负责土地增值税清算政策指导工作。企业提交的土地增值税清算报告，由市、州地方税务局结合当地实际确定具体的审核部门。

    二、关于清算方式确定的问题

    在土地增值税清算过程中，各地可根据有关政策规定、企业核算水平、项目立项时间等实际情况，分别采取查账清算、核定征收、预征率清结等方式进行税款清结。但对经济适用房项目、上市房地产公司、查账征收企业所得税的房地产企业以及房地产企业单纯转让土地的，原则上应实行土地增值税的查账清算。

    三、关于清算计算口径的问题

    房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税。
为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税。

    四、关于成本费用扣除的问题

　（一）与本开发项目有直接关联的额外补偿费用，并能充分证明此额外补偿费用属实的，可据实扣除。

　（二）对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的，且在同一合同或补充协议中明确了的，可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。

　（三）开发企业在拆迁过程中，与被拆迁居民（村民）等自然人签订补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实扣除。

　（四）对房地产开发企业缴纳的各项政府性行政规费和基金，可视同税金予以扣除。

　　五、关于滚动开发项目确定清算单位的问题

　 以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。

　　六、关于清算税款加收滞纳金的问题

　　（一）房地产开发项目在日常征管中是按转让房地产取得的收入预征土地增值税，符合条件的进行清算，多退少补；对清算时补缴的税款，凡在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　（二）在日常税收征管中，纳税人转让房地产取得收入时，应按规定的预征率按月申报缴纳土地增值税，逾期缴纳则应按规定加收滞纳金；但考虑到土地增值税征管的历史和客观原因，对原预征不到位的税款，凡按税务机关要求的期限补缴到位的，暂不加收滞纳金。

　　（三）从2008年1月1日起，对纳税人转让房地产取得的收入，应按规定预征税款，逾期缴纳则按规定加收滞纳金。

　　七、关于地下人防设施清算处理问题

    对于房地产公司在开发产品中按政府规定建造的地下人防设施，其成本、费用可以扣除。对加以利用的地下人防设施，在扣除成本、费用的同时，对其取得的收入也应纳入核算增值额。

八、关于房地产企业转让旧房的清算问题

　　对房地产企业转让旧房的，如符合《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第十九条关于核定征收的规定，可按销售收入的3%核定征收其应缴纳的土地增值税。各市、州地方税务局可以根据当地房地产市场的实际，适当上下浮动0.5%，并报省局备案。

　　九、关于清算具体条件的问题

　　《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第六条第（一）款中“已转让的房地产建筑面积”，是指已签订转让合同的房地产的建筑面积；“可售建筑面积”是指《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所登记的可售面积。

　　十、关于无房地产开发资质开发房地产项目的清算问题

　　不具有房地产开发资质的单位或个人开发房地产或转让国有土地使用权的，比照《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》及本规定的有关政策执行。

湖北省地方税务局
二○○八年九月二十八日