解读《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》

国税函[2009]639号《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》解读

    日前，国税总局下发《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》，明确了对个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题，简要内容如下：

    “一、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
　　二、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
　　三、《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函〔2002〕146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：
　　（一）财产租赁过程中缴纳的税费；
　　（二）向出租方支付的租金；
　　（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；
　　（四）税法规定的费用扣除标准。”

    现在是全民皆商的时代，不放过每个赚钱的机会是现代人的特征。将所承租房屋转租给第三方赚取租金差价的情况也时有发生，针对这类现象，为便于管理和堵塞漏洞，国家税务总局按照现行个人所得税有关政策规定，对个人转租房屋取得的租金收入如何征收个人所得税，作了明确规定。

    一、首先认定转租行为是应税行为。

    二、转租房屋所支付的租金是转租行为最大的成本，规定，转租房屋所支付的租金是允许在个人所得税前扣除的。但通知要求纳税人必须提交房屋租赁合同和支付租金的合法凭据，否则，不允许扣除租金。到税务机关代开发票是个人取得合法凭据的唯一途径，也就意味着营业税的流转税是规避不了的。
　　三、根据国税函〔2002〕146号《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》第二条，通知对财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序问题也重新进行了明确。

    “二、关于财产租赁所得计算缴纳个人所得税时税前扣除有关税、费的次序问题

　　个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：

　　（一）财产租赁过程中缴纳的税费；

　　（二）由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；

　　（三）税法规定的费用扣除标准。”

    即：在计算财产租赁所得个人所得税时，应首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费；其次扣除个人向出租方支付租金；第三扣除由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；最后减除税法规定的费用扣除标准，即经上述减除后，如果余额不足4000元，则减去800元，如果余额超过4000元，则减去20%。