土地增值税出台的背景：
土地增值费（土地收益金）：一般限于公有住房以及土地使用权的出租或转让，少见了。
土地增值税概述：
1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令138号，共十五条)，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号，共二十四条)。土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。
按税法的九大要素（纳税人、课税对象、税率、纳税环节、纳税地点、纳税期限、税收优惠、税务争议、税收的法律责任）来展开。
一、纳税人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。具体包括：企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》(国发[1994]10号)的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税义务人。
关注点：
1、只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。典型的例子是转让利用地下人防设施划线形成的停车位的使用权。
*鄂地税发[2008] 211号《湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》 ，七、关于地下人防设施清算处理问题：对于房地产公司在开发产品中按政府规定建造的地下人防设施，其成本、费用可以扣除。对加以利用的地下人防设施，在扣除成本、费用的同时，对其取得的收入也应纳入核算增值额。
*辽地税函[2009]188号《辽宁省地方税务局转发<国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》,一、关于出租地下停车位问题:对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税；辽地税函[2012]92号《关于明确土地增值税清算有关问题的通知》，五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题：转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。
*辽地税函[2007]104号《关于房地产开发企业经营地下停车位有关税收问题的批复》一、根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑物征收房产税的通知》（财税[2005]181号）第三条规定：“出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税”的规定，对出租方式经营地下车位所取得的租金收入，应按12%的税率计算征收房产税。对其签订的租赁合同，应按财产租赁合同征收印花税。二、根据《中华人民共和国房产暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国印花税暂行条例》及其有关规定，对拥有地下车位产权的单位和个人征收房产税，对于出售地下车位使用权的，由于其权属未发生转移，因而，不应对其征收土地增值税，应按租赁合同征收印花税。
问题：（1）不严肃，朝令夕改；
（2）无产权，不应征收土增税，违背立法原则；
（3）没有考虑到地下人防设施的功能和成本的可计算性，阿凡提的故事，卖二楼，不卖一楼，拆一楼。188号文件貌似合理，预征阶段可以施行，但清算阶段无法计算成本。
2、仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。（土地承包经营期限为三十年。）对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。
3、对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。
财税字[1995]48号第四条：细则所称的赠与是指如下情况：
（一）房产所有人，土地使用权所有人将房屋产权，土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体，国家机关将房屋产权，土地使用权赠与教育，民政和其他社会福利，公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，全国老年基金会，老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
二、课税对象：转让房地产项目取得的增值额。
增值额=清算收入-扣除项目金额（土地增值税的扣除金额，不同于企业所得税）
增值率=增值额/扣除项目金额*100%
收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即转让房地产项目取得的全部的经济利益。
扣除项目金额：
（一）条例：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
（二）实施细则：
1取得土地使用权所支付的金额。
2房地产开发成本
（1）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）建筑安装工程费；（4）基础设施费；（5）公共配套设施费；（6）开发间接费用。
3房地产开发费用
4旧房及建筑物的评估价格。
5与转让房地产有关的税金。
6房地产开发的纳税人加计20％的扣除金额。
三、税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
土地增值税税额=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数
增值率50％及以下，税率为30％，系数为0；
增值率50％-100％（含），税率为40％，系数为5%。
增值率100％-200％（含），税率为50％，系数为15%。
增值率200％以上，税率为60％，系数为35%。
四、纳税环节：土地增值税的纳税环节在房地产发生转让环节就要缴纳。每发生一次转让就要缴纳一次税。
五、纳税地点：项目所在地。
六、纳税期限：纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。（辽地税函〔2004〕329号《辽宁省地方税务局 转发国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》：纳税人因经常发生房地产转让难以按次申报的，应按月于月份终了后10日内申报。）
七、税收优惠
（一）一般减免税
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20％的（含20％），免征土地增值税。但增值率超过20％的，应对其全部增值额计税，包括未超过扣除项目金额20％的部分。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税
（3）因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。
财税[2006]21号《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第四条：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
辽地税财〔1998〕60号《辽宁省地方税务局 关于明确土地增值税有关业务问题的通知》第二条：从1998年1月1日起，对因城市实施规划、国家建设需要搬迁而自行转让原房地产的纳税人，应向房地产所在地的地方税务机关提出免税申请，并提供国家计划部批准的建设项目文件或政府限期搬迁的文件等有关资料，报经省地方税务机关批准后，方可免征土地增值税。
（4）为促进我国住房制度的改革，鼓励个人买房，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自住房，凡居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报批准，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年，按规定计征土地增值税。
注意：此时未提到是否是家庭唯一用房，也未提到是否为普通住宅。
财税字[1999]210号《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，三、关于土地增值税征免政策问题：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
（二）特殊减免税
1、一九九四年一月一日以前已签订的房地产转让合同,不论其房地产在何时转让,均免征土地增值税｡
2､一九九四年一月一日以前已签订房地产开发合同或已立项,并已按规定投入资金进行开发,其在一九九四年一月一日以后五年内首次转让房地产的,免征土地增值税｡签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准｡财法字[1995]7号.
财税字[1995]48号《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第十七条：该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。
八、税务争议
在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：
（一）出售旧房及建筑物的；
（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（三）提供扣除项目金额不实的；
（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
注意：（一）、（三）项是对扣除项目金额进行评估，（二）、（四）项是对成交价格进行评估。所适用的评估方法是不同的。
九、税收的法律责任
相关部门：土地管理和房产管理等部门应当协助税务机关依法征收土地增值税，向税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格以及权属变更等方面的资料。积极支持税务部门搞好土地增值税的征收管理工作。纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
纳税人：纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第三十九条的规定进行处理。
纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。
