沈阳市普通标准住宅的标准及变化 2022.3.15
颁布时间：2022/3/25 17:19:15
沈阳市普通标准住宅的标准及变化2022.3.15
来源：本站
“普通标准住宅”，源自土地增值税的税收政策，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年6月1日以前，在总局的税收文件上没有一个统一的标准，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。当时我省的标准是按区分“不同结构房产的建安费用”和“建筑面积”两个指标来考核的。详见辽政办发［1995］24号。
2005年5月9日，国务院办公厅下发了《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），其中第五条明确了享受优惠政策普通住房标准，即：“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。”
那么辽宁省也是严格执行了上述的标准，具体到沈阳市呢，单套的建筑面积和价格标准这两个指标均达到了浮动的上限，即单套的建筑面积为144平，实际的成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。“北上广”中的北京和上海直到目前为止，面积标准仍为140平，可见刚刚排进准二线城市的沈阳，生活水平还是比较高的。更为可笑的是黑龙江省，根据黑政发〔2008〕127号文件规定：“从2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房优惠政策的住宅标准调整为：容积率在1.0以上，建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内”。其目的在于“贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的决策部署，培育和发展我省房地产业，规范房地产市场秩序，科学合理引导房地产投资与消费，发挥房地产业促进经济增长和改善人居环境的重要作用”。
由于普通标准住宅的价格标准是逐步调整的，那么在土地增值税清算时，如何在时间段上来确定适用的价格标准呢？在省、市局的公开文件中我们没有找到答案（也许是实际的成交价格都低于调整前价格的原因吧），倒是大连市的做法值得借鉴。大地税函[2008]188号规定：“1994年1月1日至今，市内四区享受土地增值税优惠的普通住宅标准和适用时间以《市内四区土地增值税普通住宅适用时间、标准表》为准，享受土地增值税优惠的普通住宅标准的适用时间，以每套房产的收讫转让总价款时间和开具房地产结算发票时间孰先的原则确定”。
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