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| 问题：房开企业向物业企业支付的物业启动资金可否税前扣除 [2011/6/16] |
房开企业向物业企业支付的物业启动资金在国家法律法规中没有明确的规定，只是散见于地方的法规中。如《北京市居住小区物业管理办法》第十四条规定：居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。而《沈阳市物业管理条例》则没有相应的规定。只是在第三十八条有不是十分明确的规定： 新建住宅物业前期物业管理期间的物业服务费，由市价格主管部门会同市房产主管部门核定临时收费标准，市价格主管部门依法核发收费许可证。
实践中，有开发公司向物业企业支付一定数额的"物业费"，也大多是关联企业，即开发公司成立的物业公司，能否扣除具体要看开发公司和物业公司签订的《前期物业管理委托合同》相应的条款（如合同中规定："纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。"），同时要看物业公司是否向开发公司开具了合理的票据，目前没有明确规定房开企业向物业公司支付的物业费不能所得税前扣除。
具体到土地增值税中，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。可见上述物业费不属于扣除项目中的土地开发成本，但可以作为销售费用在土地开发费用中扣除，不能加计20%扣除了。
以上解答仅代表本站观点，具体情况请向当地主管税务局咨询。 |
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| 问题：房开企业开发的商品房在出售前是否缴纳房产税？ [2011/6/16] |
根据国税发[2003]89号《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》第一条：关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题
鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
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| 问题：甲供材为什么要交营业税，怎么交？ [2011/6/3] |
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》：
第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）……（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
第二十五条……纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
可见，纳税人在销售自建建筑物时，要同时对一项建筑物中的"自建行为价格"分别按从事建筑业劳务和销售不动产缴纳两次营业税。
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| 问题：房地产开发企业的样板房应该进销售费用还是开发成本？ [2011/5/8] |
答：房地产开发企业的售楼处和样板间都属于营销设施，但这些设施具体应该在哪个科目核算，就要区分这些设施建设的地点不同而定了。
1、在开发项目所在地点之外的人口稠密，交通繁华的地段建设售楼部、样板间等营销设施。
这些设施大多是企业租入使用，也有可能为自建的。 对于租入的房产进行装饰装修，作为样板间或售楼处，由于金额较大，一般都贯穿于整个开发项目的始末，使用期限也较长，应该作为长期待摊费用，分期进行摊销，对于自建行为，则应先在在建工程科目归集，达到预定的可使用状态之后转入固定资产提取折旧，但无论是摊销或是折旧都应当计入到销售费用中。
2、在开发项目主体之内的售楼部、样板房
根据国税发[2009]31号《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》第二十七条(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
在开发项目主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以进行归集列入开发间接费用，最终计入开发成本。
3、在开发项目范围内，主体之外建造的售楼部、样板房
有时候房地产企业会利用建造的会所作为售楼部、样板间，也有可能在开发项目范围内另行建造售楼处等营销设施，在开发项目完成后再另作处理。根据国税发[2009]31号《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
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| 问题：企业所得税月（季）度预缴纳税申报可以弥补以前年度亏损吗？ [2011/4/30] |
答：根据国税函[2008]635号《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》第一条的有关规定：《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行"利润总额"修改为"实际利润额"。填报说明第五条第3项相应修改为："第4行'实际利润额'：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。"
另外，根据国税发[2004]82号《国家税务总局关于做好已取消和下放管理的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》（该文件已失效）的有关规定："（一）亏损弥补的管理 《国家税务总局关于印发<企业所得税税前弥补亏损审核管理办法>的通知》（国税发〔1997〕189号）规定，纳税人发生的年度亏损，经主管税务机关审核后，可以用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年弥补，但是延续弥补期最长不得超过五年。取消该审核项目后，纳税人在纳税申报时(包括预缴申报和年度申报)可自行计算并弥补以前年度符合条件的亏损。"
可见在新所得税法实施前后，季度申报都可以弥补以前年度在弥补期限内的亏损。
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