房开企业向物业企业支付的物业启动资金可否税前扣除？

房开企业向物业企业支付的物业启动资金可否税前扣除？

    房开企业向物业企业支付的物业启动资金在国家法律法规中没有明确的规定，只是散见于地方的法规中。如《北京市居住小区物业管理办法》第十四条规定：居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。而《沈阳市物业管理条例》则没有相应的规定。只是在第三十八条有不是十分明确的规定： 新建住宅物业前期物业管理期间的物业服务费，由市价格主管部门会同市房产主管部门核定临时收费标准，市价格主管部门依法核发收费许可证。

    实践中，有开发公司向物业企业支付一定数额的“物业费”，也大多是关联企业，即开发公司成立的物业公司，能否扣除具体要看开发公司和物业公司签订的《前期物业管理委托合同》相应的条款（如合同中规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。”），同时要看物业公司是否向开发公司开具了合理的票据，目前没有明确规定房开企业向物业公司支付的物业费不能所得税前扣除。

    具体到土地增值税中，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。可见上述物业费不属于扣除项目中的土地开发成本，但可以作为销售费用在土地开发费用中扣除，不能加计20%扣除了。

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