房地产预售收入作为计提三项费用计提基数的文件依据？

    问：房地产预售收入作为计提三项费用计提基数的文件依据？

    答：国税发[2009]31号《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》

    第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：……

    第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

    《沈阳市二0一0年企业所得税汇算清缴相关问题处理意见》

    41.房地产企业签订《房地产预售合同》所取得的收入可否做为计提业务招待费、广告费的基数问题？是否可扣除对应的营业税金及附加？

    根据国税发(2009)31号第六条、第九条、第十二条的规定，可做为计提业务招待费、广告费的基数，对应的营业税金及附加也可税前扣除。

    对符合条件的预售收入暂填入年报附表一（1）第十六行“其他视同销售收入”行，实现计提业务招待费、广告费；同时对应的成本暂填入年报附表二（1）第十五行“其他视同销售成本”行。

    实践中，开发商在正式销售阶段之前收款有两种形式，一是取得预售许可证之前，收取少量的订金（也叫诚意金、会员费等），再就是取得预售许可证之后的预收款。

    诚意金在结转收入之前是不能作为预售收入缴纳所得税的。取得预售许可证之后的预售款，按照我们对总局的文件的理解，应该是作为当期收入（第六条），是以作为纳税调整增加的形式实现的（纳税调整项目审核明细表第五项），但没有明确的字眼表明可作为三项费用的计提基数。

    沈阳市汇算文件则说的比较明确，但计入收入的形式是以视同销售的形式实现的，与总局的纳税调整的形式相悖，再有文件没有明确规定此种调增方式在以后年度的调减方式，即：以后年度结转收入时，不得作为三项费用的计提基数。否则的话，如果企业在以后年度结转收入时，容易造成该项收入重复作为三项费用的计提基数。