房地产开发企业给被拆迁户的安置用房是否缴纳营业税，如何缴纳营业税？

    问：房地产开发企业给被拆迁户的安置用房是否缴纳营业税，如何缴纳营业税？

    答：一、目前税务总局对房地产开发企业给被拆迁户的安置房应如何计算缴纳营业税，未看到专门的明确的规定。但根据修订后的营业税暂行条例实施细则及其他税种有关条款及各省市地方税务的规定，给被拆迁户的安置用房是应该缴纳营业税的，即对于开发公司的安置房，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

    1、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第三条：条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

    2、国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条：关于拆迁安置土地增值税计算问题

    （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

    （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

    3、国税函[2007]768号《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》第一条：关于拆迁补偿住房取得方式问题

    房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

    4、辽地税函[2006]173号《辽宁省地方税务局关于对房地产开发公司拆迁安置被拆迁人房屋征收营业税问题的批复》规定：

    房地产开发企业按照有关规定在办理安置或补偿时，根据被拆迁房屋的不同情况和被拆迁人的选择，实行房屋产权调换或货币补偿两种方式。其中产权调换，是指拆迁人用自己建造或者购买的房屋与被拆迁人进行房屋产权调换，并按被拆迁房屋的评估价（即货币补偿的金额）和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

     1、对房地产开发企业从事房地产开发销售，应当按照营业税暂行条例及有关规定，就其应取得的属于销售房地产性质的营业收入（包括实际收取的产权调换结算差价等），按“销售不动产”税目计征营业税。

    2、房地产开发企业安置被拆迁人实行房屋产权调换形式的，应按主管税务机关认定的调换房屋的市场价（对没有市场价的，由主管税务机关依同类房屋的工程成本核定计税价格）计征营业税。其中，不结算产权调换差价的，即应按主管税务机关认定的调换房屋的市场价或依同类房屋的工程成本核定的计税价格计征营业税；结算产权调换差价的，对调换房屋的价值中未进行价款结算的部分，按主管税务机关认定的调换房屋的市场价或依同类房屋的工程成本核定的计税价格，减去收取的产权调换结算差价后的余额计征营业税。

    二、缴纳方式

    1、销售价格的确定

    《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

　　（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

 　　（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

 　　（三）按下列公式核定：

 　　营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）  

    公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

    2、纳税义务

    《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。  

    纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

    纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

    纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

    综合上述文件，房开企业纳税业务产生时间为安置用房所有权转移的当天，计税依据为安置用房的最近时期的平均销售价格加上收取的补价（如果有的话）

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