房开企业动迁还平安置用房是否缴纳契税？

    问：房开企业动迁还平安置用房是否缴纳契税？

    答：财税[2004]134号《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》文件规定如下： 

    一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

　　（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

　　1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

　　2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

　　（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

    二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

    三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

    值得注意的是：文件中土地出让金容易理解，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费主要是指征收农村集体土地的补偿费用；市政建设配套费即目前开发企业向政府缴纳的城市基础设施配套费；拆迁补偿费是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。动迁还平安置用房即是产权调换的房屋，是为了取得土地使用权而支付的实物，属于契税的计税价格。