房企土地增值税"弹性征收"玄机
颁布时间：2013/8/8 21:54:36
房企土地增值税“弹性征收”玄机
作者：方问禹 徐岳 叶锋 任峰 来源：瞭望周刊
近日，《瞭望》新闻周刊在多地采访了解到，由于房地产企业土地增值税征收管理规定比较繁杂，政府、企业执行难度大，造成房企“应交未交”的土地增值税金额高达数百亿元。
一方面，土地增值税清算过程较为复杂，税金或补或退，历时长，地方税务机关存在畏难情绪；另一方面，企业纳税意识不强，存在侥幸心理。同时，税务机关清算力度不到位，助长了企业拖延清算的做法。
除了在征管方面存有“弹性”，采访中，本刊记者了解到，近年来不少地方为引进税源、保护投资者积极性，争相出台各种优惠政策，以税收返还、政府补助等方式支持房企，在一定程度上增强了房企楼市博弈的话语权，也影响到楼市调控政策的落实成效。
有学者担忧，此现象可能引发房企偷逃税款的风险，并建议短期内加强对土地增值税地方征管工作的监督，多措并举完善征管政策；长期则宜加快推进房地产税费综合改革，避免税收成为地方掌控楼市调控力度的砝码。
29家房企未交土地税金640亿
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。1994年以来，我国对房地产土地增值税实行“预征制”，即事前预征、事后清算、多退少补，预征税率一般在1%～3%之间。
2007年2月1日起，各地税务部门开始对房地产企业土地增值税进行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值税。税务部门明确了其中必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目、直接转让土地使用权、项目销售率已达85%、项目三年未销售完毕等。
但本刊记者采访了解到，目前房企土地增值税清算征缴工作进展缓慢，房地产企业应交未交的土地增值税、土地清算准备金数额庞大，总额达数百亿。
万科地产2012年财务报告显示，截至2012年底该公司应交土地增值税14.13亿元，土地增值税清算准备金44.35亿元，两者合计超过58亿元，约占该企业2012年度营业收入5.67%、净利润的46.60%，该数据粗略代表了企业未来需要向税务部门缴纳的税金，但具体缴纳期限不能确定。
经过统计分析包括万科、华远、SOHO中国等在内的29家大型房地产企业年报，北京忆通律师事务所主任李劲松得知，该29家企业财务报表上标明的应交未交土地增值税金额达640亿元。拖欠的税收不仅让房企获得了占有资金的受益，还加大了国家税收流失的风险。
分析人士指出，防止房企捂盘惜售是当前楼市调控的方向。但“应交未交”土地增值税数额庞大，意味着房企可以通过延缓纳税的方式将这部分现金流占为己有，为其在与购房者博弈中占据主动、保持房价坚挺提供了强力支撑。
征管程序繁杂助长房企拖延
上海财经大学教授、中国税务学会理事胡怡建，以及复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰等专家分析认为，目前税务部门对房企土地增值税的征收管理政策过于繁杂，缺乏可操作性，导致征收成本大，拖延清算现象突出。
一是清算周期冗长，导致清算不及时。一方面，房地产项目开发周期长，且分期进行，全部项目完成前，某些清算项目的开发成本难以确定；另一方面，已符合清算时间，即转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上的房地产开发项目，目前的原则是把未售部分的成本剔除。这就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在适用税率不一样的情况，势必对税款造成影响。如果对项目全部重新清算，将再次耗费人力和时间，加大税收成本。
二是清算过程复杂，诸多扣除项目难以准确计算。根据土地增值税清算管理规程的规定，扣除项目必须是纳税人实际发生并取得合法凭据的支出。但在实际操作中，会出现拆迁补偿安置费、公共配套设施等成本难以准确确认的情况。
天津一家房地产企业的财务人员告诉本刊记者，土地增值税计算方法复杂，企业自身都无法搞清楚，必须要借助会计师事务所的专业人员来完成；为了完成清算，核实成本，企业必须细心留下房屋建造中的发票和合同，但还是有一些费用没有正规的发票，难以在成本中扣除，这些都给税收工作增加了困难。
胡怡建认为，土地增值税从预征到清算，有一个“倒算账”的过程，其时间间隔可能长达两三年甚至更长。由于楼盘都是房企成立项目公司进行开发，项目公司提早清盘，或者久拖不清盘，对项目清算及土地增值税的征缴都带来不确定性因素。
许多地产商利用房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点，千方百计想办法避税。本刊记者采访了解到，比如，房地产项目决算要等到整个工程项目通过验收之后才能进行，而项目需要住建、质检、人防、消防、交管、技监、供水供电等10多个部门都出具验收报告后才算完工。有些开发商故意滚动开发项目，有意地将项目决算期推后。
弹性征收另有玄机
另一方面，有学者分析称，土地增值税直接进入地方政府口袋，在“土地财政”驱动下，地方政府和房地产企业利益相关、关系密切，且随着房地产市场和调控形势的“阴晴不定”，两者关系时显“暧昧”。
陈杰说，相比于巨额的土地出让金，地方政府往往对土地增值税“睁一只眼闭一只眼”。房价看涨、楼市形势好的时候，房企为拿地或有求于地方政府；一旦中央楼市调控方向趋于严厉、形势不好，地方政府往往会主动找房企“捧场”，土地增值税的征缴工作也据此显现弹性。
胡怡建分析称，如果税务部门严格征收，土地增值税将对房地产企业带来很大影响。尤其是近年房价快速上涨，如果房价上涨30%，即使按照30%的低档差额税率征缴，也相当于9%的税率，远高于目前1%～3%的预征水平。
针对万科地产2012年应交未交的58亿元土地增值税和清算准备金，李劲松算了一笔利息账：按一年期银行存款3%的年利率计算，这笔资金每月利息超过1400万；考虑到房企大量从银行贷款保障现金流，按一年期银行贷款最低6%的年利率计算，应交未交的土地增值税仅利息，就能给万科带来约3.5亿元的年收益，占其净利润的2.8%。
“从这几年各地曝光的案例看，地方不乏将房地产开发商土地增值税全盘免除、变着法子给开发商送钱的情况。”陈杰指出。
上海某房地产企业近期出资数千万元购置一工业地块，企业负责人告诉本刊记者，企业所在的镇政府让他们“不要感到有压力”：土地款企业自己要掏，但镇里会通过税收返还、专项资金等途径加以弥补，至于土地增值税，则自然是“能免则免”。
本刊记者统计近20家房地产企业2012年年报发现，其中超过半数房企财务报告上明确标注了“政府补助”收入，总额超过10亿元。世茂房地产年报显示，企业2012年度获得政府补助金达3.44亿元；SOHO中国年报显示，2012年获得政府财政补贴2.03亿元，年报称“财政补贴是地方政府根据相关规定对于具有一定贡献企业给予的奖励”。
“大概六成的房企可以拿到政府补助，一般都以税费返还的方式，此外就是地方政府招商引资的一些优惠政策。”兰德咨询（中国）有限公司总裁宋延庆说，地方政府补贴房地产企业早已不足为奇，大多数上市房企都能领到政府发来的“红包”，但目前面临最大的问题是，政府没有统一标准，执行上随意性大、乱象丛生。
受访者担心，一些地方以政府补贴的方式与房地产企业关系紧密，势必会对中央楼市调控构成消极影响，一定程度上也会影响地方推动经济转型的紧迫感与积极性。
推进房地产税费综合改革
企业一般不敢逃偷税漏税，但会在法律允许的范围内，对土地增值税做出税收筹划，减少企业成本。天津一家房地产企业财务人员透露，比如，在小区内建造的公共设施、会所等配套设施，纳入房屋销售的成本，减少税负；在签订销售合同时，提高装修费用的比例，减少房屋销售的收入，实现避税。
受访专家建议，一方面应加大对房地产企业的会计检查，统一房地产企业核算标准，提高会计信息质量；另一方面，完善房地产企业土地增值税征管办法，细化预征管理，及时对具备清算条件的房地产开发项目组织清算，防止税源流失。
此外，税务机关宜加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门联系，全程跟踪、及时掌握房地产开发企业的涉税资料。
同时，受访专家学者认为，土地增值税是针对财产转让所得征税，从税种设计上，有其存在的意义，但在制度落实、征收环节，在地方政府要不要征收、征收多少的问题上缺乏配套措施。
从长期看，受访专家呼吁加快推进房地产税费综合改革。中国社科院财贸所税收研究室主任张斌建议，将土地增值税改革放到房地产税费综合改革的框架内，与土地出让金、房地产税等改革结合起来进行。
胡怡建认为，从长远角度看，土地增值税并非可持续税种。从严征收土地增值税有利于减少房地产企业的投资冲动和利润预期，但在供求失衡的情况下，却有可能成为新增房价的一部分，最后增加了购房者的负担。对此应有所警惕。
财政部财科所所长贾康表示，眼下房地产税收“多如牛毛”，契税、营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加税、印花税、房屋销售所得税、二手房转让税等，为地方政府变通楼市调控提供了多个出口，成为谋取局部利益的砝码，亟待引起重视。
“从实际工作经验来看，二线三线城市很多房产开发企业建账的水平很差，根据它们的账本去征土地增值税不但征收难度大、成本高，也难以发挥土地增值税原本应有的效用。”北京中翰联合税务师事务所合伙人王骏建议，从企业所得税入手对房地产企业的不合理利润进行限制，如提高税率。
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