辽宁省地方税务局 关于印发《辽宁省地方税务局建筑物项目管理操作规程》的通知
辽地税函〔2008〕91号 颁布时间：2008/4/7 20:46:06
辽宁省地方税务局 关于印发《辽宁省地方税务局建筑物项目管理操作规程》的通知
辽地税函〔2008〕91号
发布时间: 2008-04-07
各市地方税务局（不发大连）：
现将《辽宁省地方税务局建筑物项目管理操作规程》（以下简称《操作规程》）印发给你们，请切实做好《操作规程》的贯彻落实工作，并将贯彻落实中存在的问题及意见及时反馈给省局，以便 修改完善。
附件：
1、《楼房销售状况统计表》
2、《房地产项目管理台帐》
3、《建筑工程项目管理台帐》
4、《房地产项目税源存量表》
5、《建筑项目税源存量表》
6、《房地产发票查询明细表》
7、《建筑业发票查询明细表》
二ΟΟ八年四月七日
规程附件1-7
辽宁省地方税务局建筑物项目管理操作规程
根据《辽宁省地方税务局建筑物项目管理暂行办法》（以下简称办法）制定本规程。本操作规程分为基本业务流程、项目登记、发票开具与纳税申报、项目管理与监控、项目注销五个部分。
第一章 基本业务流程
1.1建筑物项目管理基本业务流程
建筑物项目管理基本业务流程：建筑物项目登记（包括录入、变更）→项目登记信息审核→项目管理纳税事项核定→发票开具→项目管理纳税申报（依据项目登记信息及发票开具信息，项目管理系统自动生成纳税申报）→项目监控与管理（包括项目预警与处理、项目台帐管理、税源管理与预测）→项目注销。
1.2项目管理系统构成
我省通过纳税人端系统（产品名称“办税通”）建筑物项目管理功能（以下简称项目管理功能）对建筑物项目实施项目管理，项目管理功能由纳税人端和税务端两部分构成。
1.2.1纳税人端：包括项目登记、项目变更、楼房平面直观图、发票管理、综合申报（项目）、项目注销等模块。 1.2.1纳税人端：包括项目登记、项目变更、楼房平面直观图、发票管理、综合申报（项目）、项目注销等模块。
1.2.2税务端：包括项目登记审核、项目登记变更审核、项目管理纳税事项核定、楼房平面直观图、建筑业工程结算进度直观图、房地产项目待处理预警信息、项目管理台帐、税源预测、发票查询、项目注销审核等模块。 1.2.2税务端：包括项目登记审核、项目登记变更审核、项目管理纳税事项核定、楼房平面直观图、建筑业工程结算进度直观图、房地产项目待处理预警信息、项目管理台帐、税源预测、发票查询、项目注销审核等模块。
第二章 项目登记与变更
2.1项目登记
业务流程：纳税人进行项目登记→税收管理员进行项目登记信息审核→项目管理纳税事项核定→项目登记信息返写回纳税人端。
2.1.1项目登记录入 2.1.1项目登记录入
项目登记的录入，由纳税人通过项目管理功能完成。
纳税人按《办法》第八条规定，在项目管理功能项目登记模块中录入《房地产项目情况登记表》、《房地产项目管理明细表》或《建筑业工程项目情况登记表》，并通过网络送审。
2.1.2项目登记信息审核 2.1.2项目登记信息审核
项目登记信息审核，由税收管理员岗完成。
纳税人录入项目登记，税收管理员于收到纳税人网络送审项目登记之日起3个工作日内，通过项目管理功能税务端项目登记审核模块，完成项目登记信息审核。
2.1.3项目管理纳税事项核定 2.1.3项目管理纳税事项核定
项目管理的纳税事项核定，由税收管理员岗完成。
项目登记审核完毕，由税收管理员岗通过税务端项目管理功能的项目管理纳税事项核定模块，对纳税人进行项目管理纳税事项核定。
项目管理纳税事项核定，不同于综合征管系统纳税事项确认，项目管理纳税事项核定是项目管理系统用于自动计算生成各税纳税申报的依据，主管地方税务机关必须认真进行核定。该表中所列税费种均为项目管理功能自动计算生成申报表的税费种，其它税费种不在此核定。其中，核定表中“所得税税率栏”维护预缴应税所得率，“土地增值税税率栏”维护预征率，“印花税栏”需维护收入额比例与征收方式。
2.2项目登记变更
业务流程：纳税人进行项目登记变更申请，通过项目管理功能项目变更模块录入→项目登记变更信息审核→税收管理员通过税务端项目登记审核模块审核→项目登记变更信息返写纳税人端
2.2.1项目登记变更申请
项目登记变更申请，由纳税人完成。
纳税人项目登记发生变更，按《办法》第十条规定，自登记内容发生变化之日起5个工作日内，通过项目管理功能项目变更模块进行房地产开发和建筑业项目变更申请，并通过网络送审。
2.2.2项目登记变更审核
项目登记变更审核，由税收管理员岗完成。
税收管理员应于收到纳税人网络送审项目变更信息之日起3个工作日内，通过税务端项目管理功能项目变更审核模块完成项目登记信息审核。
2.3关于项目登记（变更）审核的要求
税收管理员必须对照纳税人按《办法》第八条和第十条规定报送各纸制资料与其系统录入登记及变更信息进行审核，对因未认真审核导致纳税人申报税款及发票开具出现错误，将追究相关人员责任。
第三章 发票管理与纳税申报
项目登记与项目管理纳税事项核定完成后，纳税人即可通过“办税通”发票模块开具发票，同时通过综合申报模块进行项目管理纳税申报。
3.1发票管理与开具
3.1.1自开票纳税人认定 3.1.1自开票纳税人认定
使用“办税通”的建筑物项目管理纳税人，必须为自开票纳税人，其自开票资格通过综合征管系统认定。
3.1.2发票开具 3.1.2发票开具
纳税人通过“办税通”发票功能开具销售不动产和建筑业发票。
第一、纳入项目管理的房地产开发纳税人，通过“办税通”发票功能中的楼房平面直观图，点击相关房屋图标进入发票开具界面。
发票票面中的部分栏次，项目管理功能可自动带出，纳税人将其余栏次填写完毕后，即可进行发票打印。同时发票开具相关信息系统自动写入楼房平面直观图与《楼房销售状况统计表》。纳税人可通过楼房平面直观图与楼房销售状况统计表掌握该项目房屋销售与发票开具情况。
第二、纳入项目管理的建筑业纳税人，通过“办税通”发票功能进行发票开具。选择项目名称，直接进入发票开具界面。
发票票面中的部分栏次，项目管理功能可自动带出，纳税人将其余栏次填写完毕后，即可进行发票打印。同时发票开具相关信息系统自动写入建筑业工程结算进度直观图（此图只在税务端显示）。
第三、纳税人超过申报期未申报，系统将自动停止其发票开具。
3.2纳税申报
纳税人必须按《办法》第十三条规定，在我省规定的申报期内向主管地方税务机关进行纳税申报。
3.2.1项目管理纳税申报（第1次申报） 3.2.1项目管理纳税申报（第1次申报）
每月初，项目管理功能根据企业项目登记信息、发票开具信息和“项目管理纳税事项核定”中核定税种，自动计算生成综合申报表及各税种附表，即项目管理纳税申报。纳税人可检查并依照实际调整项目管理纳税申报数据，申报期结束前上传申报数据。
第一、房地产开发纳税人项目管理纳税申报税种包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、土地使用税、土地增值税和印花税（产权转移书据）。项目管理功能中各税种计税依据如下：
1、营业税“收入总额”（应税收入，附表）=上月∑房间预收款发票开具金额+∑房间“结算发票计税金额”
房间“结算发票计税金额”=（上月单个房间结算发票金额-该房间所有开具的预收款发票金额）
2、企业所得税“收入总额”（营业收入，附表）=当年累计系统生成的营业税“收入总额”
企业所得税“允许扣除金额”（营业成本，附表）=企业所得税“收入总额”*（1-预缴应税所得率）
3、土地使用税“收入总额”=“本项目开发土地面积”×[1-（正常销售结算发票的累计销售面积+销售方式为“非正常销售”的房屋面积）/建筑面积]+待开发面积
4、土地增值税“收入总额”=∑上月每个房屋的结算发票金额
5、印花税（产权转移书据）“收入总额”=∑上月每个房屋的结算发票金额
第二、建筑业纳税人项目管理纳税申报税种包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税和印花税（核定征收的建筑工程承包合同）。
1、营业税“收入总额”（应税收入，附表）=︱纳税人累计到上月发票开具金额比较累计到上月合同约定付款金额︱(孰大的取数原则)-累计申报“收入总额”。
2、企业所得税“收入总额”（营业收入，附表）=当年系统累计生成的营业税“收入总额”。
企业所得税“允许扣除金额”（营业成本，附表）=企业所得税“收入总额”*（1-预缴应税所得率）
3、印花税“收入总额”（核定征收，建筑工程承包合同）=上月结算发票金额。
3.2.2企业自主申报（第2次申报） 3.2.2企业自主申报（第2次申报）
项目管理功能自动进行项目管理纳税申报后，如纳税人存在项目管理纳税申报数据以外的其它应申报收入，可进行第2次申报。第2次申报要求纳税人申报所有经营所得，第1次申报中的“应补（退）的所得税额，作为本次申报中的“实际已预缴的所得税额”一部分。
3.2.3在建项目处理 3.2.3在建项目处理
纳入项目管理的在建项目，主管地方税务机关要对纳入项目管理前的该项目已开具发票数据及税款缴纳情况进行审核，全面核算，及时责令纳税人将已开具发票申报纳税。
纳税人已缴税款未开具发票部分，在进行申报时可通过各申报附表中的“已纳”进行反映，主管地税机关对纳税人申报表中的已纳部分严格审核，杜绝纳税人任意填写已纳税款。
第四章 项目管理与监控
项目管理功能在税务端自动生成项目直观图和项目管理台账等各种统计图表。各级税务管理人员可通过税务端项目管理功能中楼房平面直观图、建筑业工程结算进度直观图掌握房地产销售、建筑工程项目进度和结算情况；通过项目管理台帐、项目税源存量表和发票查询等，掌握房地产开发和建筑业工程项目的登记信息、开票信息、申报信息和税源存量。
4.1项目预警及处理
4.1.1楼房平面直观图 4.1.1楼房平面直观图
项目管理功能通过《房地产项目情况登记表》、《房地产项目管理明细表》和发票开具信息，在税务端生成楼房平面直观图。主管地方税务机关项目管理人员可通过税务端项目管理功能楼房平面直观图模块，查看“楼房平面直观图”和《楼房销售状况统计表》，掌握项目房间销售及发票开具情况。
4.1.2预警条件设置与预警信息处理 4.1.2预警条件设置与预警信息处理
4.1.2.1预警条件设置：项目管理功能将对每个房间开具发票的结算单价与原预售单价进行比对，低于原预售单价不同比例的在楼房平面直观图中显示黄色或红色预警。预警值由市局制定，县区局在期初维护时维护入系统。 4.1.2.1预警条件设置：项目管理功能将对每个房间开具发票的结算单价与原预售单价进行比对，低于原预售单价不同比例的在楼房平面直观图中显示黄色或红色预警。预警值由市局制定，县区局在期初维护时维护入系统。 4.1.2.1预警条件设置：项目管理功能将对每个房间开具发票的结算单价与原预售单价进行比对，低于原预售单价不同比例的在楼房平面直观图中显示黄色或红色预警。预警值由市局制定，县区局在期初维护时维护入系统。
4.1.2.2预警信息处理业务流程：税收管理员通过项目管理功能税务端房地产项目楼房平面直观图或房地产项目待处理预警信息模块对预警信息进行处理→科所长根据管理员调查意见选择“取消预警”或“退回专管员处理”。选择“取消预警”后楼房平面直观图预警灯关闭。 4.1.2.2预警信息处理业务流程：税收管理员通过项目管理功能税务端房地产项目楼房平面直观图或房地产项目待处理预警信息模块对预警信息进行处理→科所长根据管理员调查意见选择“取消预警”或“退回专管员处理”。选择“取消预警”后楼房平面直观图预警灯关闭。 4.1.2.2预警信息处理业务流程：税收管理员通过项目管理功能税务端房地产项目楼房平面直观图或房地产项目待处理预警信息模块对预警信息进行处理→科所长根据管理员调查意见选择“取消预警”或“退回专管员处理”。选择“取消预警”后楼房平面直观图预警灯关闭。
4.2项目台帐
税务管理人员可根据权限通过税务端项目管理台帐模块查看《房地产项目管理台帐》、《建筑工程项目管理台帐》，全面了解掌握项目基本情况，包括：项目登记信息、发票开具信息、纳税申报信息、房地产项目的销售情况等。
4.3税源预测
税务管理人员可根据权限通过税务端税源预测模块查看《房地产项目税源存量表》和《建筑项目税源存量表》，对本地区房地产开发和建筑业项目的纳税及存量税源情况进行全面掌握。
4.4发票查询
税务管理人员可根据权限通过税务端发票查询模块查看《房地产发票查询明细表》和《建筑业发票查询明细表》，查询项目管理发票开具的总体情况及每张发票开具明细。
第五章 项目注销
5.1项目注销业务流程
纳税人申请项目注销→税收管理员初审→科所长岗复审→县区局长岗审批→系统注销信息返写回纳税人端。
5.2项目注销申请
项目注销申请由纳税人录入系统。
纳税人按《办法》第十一条规定，通过项目管理功能项目注销模块进行项目注销申请，并通过网络送审。
5.3项目注销审核
税收管理员收到纳税人网络送审项目注销信息之日起5个工作日内，通过税务端项目管理功能项目注销审核模块完成项目注销的初审，上传科所长岗。
科所长岗收到税收管理员送审项目注销信息之日起5个工作日内，通过税务端项目管理功能项目注销审核模块完成项目注销复审，上传局长岗。
局长岗收到科所长岗送审项目注销信息之日起5个工作日内，通过税务端项目管理功能项目注销审核模块完成项目注销审批。
5.3.1销售房地产项目注销审核重点 5.3.1销售房地产项目注销审核重点
第一、纳税人未开具发票的楼房（房屋）是否应补缴税款；
第二、纳税人预警信息是否已调查处理完毕；
第三、纳税人是否存在欠税。
5.3.2建筑业项目注销审核重点 5.3.2建筑业项目注销审核重点
第一、建筑项目存在甲方供料，甲方供料价款部分是否申报纳税；
第二、纳税人申报表中累计设备扣除价款与地税机关审批的设备扣除价款是否相等；
第三、纳税人是否存在欠税。
项目注销审核通过后，项目管理功能不再按“项目管理纳税事项核定表”中核定税种按月自动生成综合申报表及附表，房地产纳税人对待开发土地应申报的土地使用税，由纳税人自主申报。
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