税务总局财产行为税司负责人就土地增值税政策和征管情况答记者问
颁布时间：2013/12/3 20:39:59
税务总局财产行为税司负责人就土地增值税政策和征管情况答记者问
发布日期：2013年11月26日 来源：国家税务总局办公厅
记者：请问增值税的政策和相关税收征管方式是如何规定的？
答：土地增值税是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目，旧房的重置成本以及相关税金。
土地增值税实行四级超率累进税率：土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；土地增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
根据土地增值税条例、细则规定，目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。在项目竣工结算前由于涉及的成本确定等原因，而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。
土地增值税清算条件分两类：一是必须清算的情形，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。
记者：近年来土地增值税征管情况如何？
答：1994年国家开征土地增值税后不久，受亚洲金融危机等影响，房地产市场疲软，税源严重萎缩。2007年以来税务部门认真落实土地增值税预征、清算征收机制，加大土地增值税征管和清算力度。特别是贯彻国务院房地产宏观调控政策，税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《土地增值税清算管理规程》、《关于加强土地增值税征管工作的通知》等一系列完善制度、加强征管的文件，并连续几年对北京、上海等21个省市进行督导检查，推动土地增值税清算工作。各地税务机关结合实际，在人员培训、征管模式、信息化技术、问责机制等方面探索实践，不断提高土地增值税征管水平。经过这些年的努力，土地增值税在配合国家房地产宏观调控，促进普通住宅开发，规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益等方面发挥了积极作用。2007年，全国土地增值税收入同比增长74.3%；2008年增长33%；2009年增长33.9%；2010年增长77.6%；2011年增长61.4%；2012年增长31.8%；2013年1-10月组织收入2710.78亿元，增长22.2%。由此可见，土地增值税征管力度是逐步加大的，近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。
记者：土地增值税在征管方面主要有哪些困难？下一步税务部门有什么措施？
答：在看到土地增值税征管成效的同时，也要看到目前还面临着一些困难和压力，主要反映在：由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。
下一步，税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。一是加强税收政策宣传，做好政策解读；二是加强调查研究，及时处理清算中发现的新问题，进一步完善土地增值税政策；三是继续加强督导检查，推动土地增值税清算工作全面深入开展；四是强化科学管理，坚持信息管税，加强土地增值税管理信息系统建设，严控核定征收，防止税款流失。
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