《青岛市地方税务局关于发布〈房地产开发项目土地增值税管理办法〉的公告》的解读
颁布时间：2016/3/2 21:53:25
《青岛市地方税务局关于发布〈房地产开发项目土地增值税管理办法〉的公告》的解读
来源：办公室 发布日期：2016-03-02
为了加强土地增值税征收管理，进一步明确房地产开发项目土地增值税相关政策，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，财政部、国家税务总局和山东省地方税务局的有关规定，结合我市实际，制定并发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》（2016年第1号，以下简称《管理办法》）。
一、制定管理办法的意义和背景是什么？
土地增值税是国家为加强房地产市场宏观调控，规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发健康发展而开征的税种。随着房地产市场开发投资的强劲增长，土地增值税收入比重越来越大，在组织收入和调节经济方面发挥着日益重要的作用。青岛市地方税务局原有的关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发〔2008〕100号）已到期作废,在实际征管工作中急需管理办法作为征管依据。2015年《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法（试行）》发布后，结合我市实际情况，现制定《管理办法》对土地增值税管理工作进行进一步细化和明确。
二、加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理的背景和意义是什么？
《管理办法》第二章房地产开发项目管理明确提出按项目分别建立档案、设置台账,不同节点管理等具体要求。因房地产项目具有开发周期长，资金投入量大，开发产品销售时间长的特点，可能造成税务管理滞后，给房地产开发项目的日常监管带来困难,因此，必须加强房地产项目过程管理,完善房地产项目全过程动态管理。
三、配套设施转让的处理原则中的“一并转让”“单独转让”如何理解?
配套设施的“一并转让”是指在同一份房屋销售合同中约定同时转让地下室（储藏室）、阁楼、车库（位）等的行为。“单独转让”是指合同中仅有地下室（储藏室）、阁楼、车库（位）等的转让行为。
四、《管理办法》第六条关于清算单位的规定如何把握？
土地增值税清算以《建设工程规划许可证》作为划分清算单位的标准，每个《建设工程规划许可证》为一个清算项目，进行土地增值税项目登记、预征、清算。
五、《管理办法》第十二条、二十六条，“已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，在具体工作中应如何理解掌握？
“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让可售建筑面积和出租或自用可售建筑面积之和占总可售建筑面积的比例在85%以上。
“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：
（一）将开发产品转作开发企业固定资产的；
（二）从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上的。
六、《管理办法》第二十条、六十二条，再转让房地产计算扣除时的单位建筑面积扣除项目金额为何不包含原申报或清算时转让房地产有关的税金？
由于房地产销售房屋价格容易受经济、国家政策等因素影响，相对应的房地产转让税金也随着销售价格的变化而发生对应的变化。为最大可能的维护土地增值税的合理性，清算申报后销售或有偿转让的，计算扣除项目总金额时，用转让房地产有关的实际缴纳税金计算。
七、《管理办法》第二十四条，为何对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致？
土地增值税清算方式实行查账征收和核定征收两种方式，房地产开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，会计核算是一致的，因此，各期清算方式应保持一致。
八、《管理办法》第四十七条中第三款可移动家电等费用在清算时不允许扣除应如何掌握？
装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用建筑装饰材料，对建筑物、构筑物的外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。可移动家电、可移动家具、日用品、可移动装饰用品部分不属于装修的范围，因此在清算时其采购成本不允许扣除。本着收入成本配比的原则，在清算时按采购原价在收入中同时剔除。
九、《管理办法》第四十七条第六款中开发间接费的各项费用标准应如何掌握？
开发间接费中工资和职工福利费是指项目开发部门具有专业工程类资质的人员直接参与项目管理期间所发生的工资、福利费等。其他各项费用应提供资料证明属于项目开发部门在项目开发期间直接发生的费用，并要与《管理办法》中项目管理要求备案的材料相关内容相符合。项目开发期间是指从立项批文之日起至工程验收备案之日止。
十、《管理办法》第四十九条“与转让房地产有关的税金”的扣除应如何掌握？
开发企业进行预售尚未交付房产的预收房款，按规定不计入土地增值税转让收入，按照收入成本配比的原则，该部分收入对应的已缴营业税等税金不得计入清算扣除。另外，根据本办法第三十六条规定调整计税收入所缴纳的营业税金及附加应当在开具税收完税凭证后计入税金进行扣除。
十一、《管理办法》第五十四条中“扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生且支付的”原则应如何掌握？
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