辽宁省地方税务局对土地增值税清算有关问题的指导性意见
颁布时间：2014/9/12 14:00:00
辽宁省地方税务局对土地增值税清算有关问题的指导性意见
各市地方税务局（不含大连）、绥中、昌图县地方税务局：
根据国家税务总局的工作部署和我省2014年的工作计划，目前全省各市土地增值税清算工作开展情况良好，但在土地增值税清算过程中，各市反映还有一些政策问题不明晰，也多次请示省局要求予以明确。省局对各市反应的业务问题经过认真研究讨论并征求各市意见后，现就如下问题提出指导性意见：
一、关于几个特殊问题的处理方法
（一）由于历史原因，在未实施土地“招、拍、挂”前，房地产开发企业支付的土地价款、拆迁补偿费未能取得合法有效凭证的，如能同时符合以下条件的，经主管税务机关清算审核小组（或局长办公会）合议确定后，可准予扣除；
1、房地产开发企业向主管税务机关递交情况说明报告；
2、提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；
3、按当年政府规定的拆迁补偿费补偿范围和标准实际支付；
4、支付给被拆迁企业的需提供金融机构转账证明，支付给自然人的应取得对方个人签名或者盖章的收款收据，或者取得支付给个人的签名或盖章的花名册；
5、支付的补偿费与账目相符；
6、主管税务机关要求提供的其他有关资料。
（二）2014年1月20日(不含当日)前，纳税人的房地产开发项目达到应清算或可清算条件，也按规定预缴了土地增值税，并且纳税人已经向主管税务机关报送了清算资料的，其自行清算或经主管税务机关清算审核补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴税款的，不加收滞纳金。
（三）关于土地增值税清算核定征收率问题
2010年9月29日（不含当日）前纳税人的房地产开发项目已达到应清算或可清算条件，并且纳税人已经向主管税务机关报送清算资料的，经主管税务机关审核确认应当以核定征收方式进行清算，但由于各种原因主管税务机关目前尚未完成清算审核的项目，对2010年9月29日（不含当日）以前的销售收入按不低于当时预征率的核定征收率征收土地增值税；2010年9月29日（含当日）以后的售房收入适用于不低于5%的核定征收率征收土地增值税。收入确认以全额开具销售结算发票日期为准。
二、关于房地产开发费用扣除问题
财务费用中的利息支出，能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的（或全部使用自有资金），房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。
三、关于公共配套设施费用分摊问题
清算项目内发生的公共配套设施费应直接计入清算项目扣除项目金额，不得在其他分期项目分摊。分期开发项目中共同拥有的公共配套设施费，当公共配套设施费实际发生后按本期项目和尚未清算的项目及以后各项目之间占地面积比例分摊。
四、关于无产权的地下车位成本费用扣除问题
土地增值税按成本配比的原则，与无产权的地下车位（库）无关的成本支出及行政事业性收费，地下车位（库）不参与分摊成本费用。地下车位和公共设施公用部分，应按各自的比例进行分摊。
五、关于无产权地下车位建筑面积确定问题
无产权地下停车位的建筑面积以房产局最终测绘的建筑面积为准，含过道、门卫房等与无产权地下停车位相关的建筑面积，允许扣除设备间等公共配套设施的面积。对无房产局测绘面积的部分由主管税务机关根据企业的实际情况选择客观、公正的依据来确定。
纳税人于2012年4月10日（不含当日）前已将房地产开发项目土地增值税清算报告递交到主管税务机关，完成了纳税申报程序并补缴了税款，但由于主管税务机关原因尚未完成清算审核的，主管税务机关对该项目进行清算审核时按原政策执行。
七、关于在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后有销售或有偿转让的，扣除项目金额计算问题
清算后销售或有偿转让剩余房地产的，纳税人进行土地增值税纳税申报时应按如下公式计算扣除项目金额：
（一）清算时的单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额（不包括已缴纳的相关税费）/清算时确认的已售面积；
（二）清算后销售或转让房产扣除项目金额=清算时单位建筑面积成本费用*清算后销售或转让面积+清算后销售或转让该部分面积缴纳的相关税费。
相关税费：是指营业税、城建税及附加、印花税。
辽宁省地方税务局
2014年9月12日
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