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关于强化房地产税收一体化管理中个人转让旧房产土地增值税征收有关问题的通知

沈地税发[2006]187号颁布时间：2006/11/13 12:12:34

关于强化房地产税收一体化管理中个人转让旧房产土地增值税征收有关问题的通知

沈地税发[2006]187号

稽查局，各分局、县（市）局：

　　为进一步落实《辽宁省地方税务局关于印发〈辽宁省房地产税收一体化管理的若干规定〉的通知》（辽地税发〔2005〕76号）和《沈阳市财政局沈阳市地方税务局转发省财政厅省地税局所转发的关于土地增值税若干问题的通知》（沈财预[2006]353号），强化房地产税收一体化管理中个人转让旧房产土地增值税征收工作，现将有关问题通知如下：

　　一、与房产交易市场沟通问题

　　市局负责与市房产局进行沟通，从2006年9月1日起对我市个人转让旧房产征收土地增值税纳入房地产税收一体化管理，由一体化征收窗口统一征收。同时，各单位要与当地房地产交易市场做好协调工作，保证土地增值税顺利征收。要请房产部门协助做好税源控管工作，对没有办理土地增值税纳税手续的纳税人，不予办理房地产权属变更；对纳税人为获取购房发票价格，需要到房产部门查询旧房产档案的，请房产部门按有关规定予以办理。

　　二、需要明确的政策问题

　　（一）加计扣除问题。对纳税人按原购房发票金额或主管地方税务机关以核定方式确定扣除项目的，加计扣除时限计算到月。计算公式：加计扣除项目=购房发票金额×5%×从购买年度起至转让年度止实际拥有房地产的累积月份÷12。

　　（二）关于核定征收问题。纳税人转让旧房产，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定，主管地方税务机关可参照《契证》上所记载的“房产土地价值”核定其原购房价格，据以计算扣除项目。计算公式：扣除项目金额=房产土地价值×（5%×从购买年度起至转让年度止实际拥有房地产的累积月份÷12）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额。

　　（三）关于已缴契税扣除问题。

　　1.对能够提供评估价格的，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十一条规定，购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

　　2.对不能提供评估价格，但能够提供发票的，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定，在购房时缴纳的契税，凡能提供完税凭证或《契证》的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

　　3.对没有评估价格，又不能提供购房发票，由主管地方税务机关以核定方式确定扣除项目的，可以扣除购房时缴纳契税的完税凭证或《契证》上所记载的契税税额。

　　（四）个人购买住房时间确定问题

　　根据《辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（辽地税发[2005]154号）规定，个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先原则确定。对根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。

　　（五）房改房扣除项目确定问题

房改房首次上市转让时，按纳税人提供的购房发票金额或契证所载“房产土地价值”计算扣除，如明显偏低，纳税人可提供房地产评估价格，以确定扣除项目金额。

　　（六）税收优惠问题

　　个人转让旧房产土地增值税有下列优惠政策：

　　1.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

　　2.对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　3.对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

　　从2006年3月2日开始,享受优惠政策普通住宅的标准是，住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

　　三、文书修改和使用问题

　　（一）市局对《房地产转让纳税申报审批表》内容进行了修改，在“税种”项下“个人所得税”栏上一行增加“土地增值税”栏，同时增加两个附表，即“个人转让旧房产土地增值税纳税明细申报表（一）、（二）”，能够提供原购房发票或契证上记载的“房屋土地价值”的纳税人适用表（一），能够提供评估价格的纳税人适用表（二）。现将修改后的表样（见附件1）提供给你们，请各单位在一体化征收工作中予以应用。

　　（二）对不纳入土地增值税征税范围的，不填写《个人转让旧房产土地增值税纳税明细申报表》；对享受土地增值税免税政策的直接在《房地产转让纳税申报审批表》土地增值税“免税额”中予以注明，也不填写《个人转让旧房产土地增值税纳税明细申报表》。

　　（三）请各单位从12月份起在每月上报的《房地产税收一体化征收情况统计表（二）》中的“本月情况”、“累积收入”项下的“个人所得税”栏前增加“土地增值税”栏，其他项目不变。

　　四、征收软件修改问题

　　请各单位按下列业务需求修改本单位自行开发的一体化征收软件，应增加以下几种功能：

　　（一）数据录入
　　将《个人转让旧房产土地增值税纳税明细申报表》（一）、（二）与《房地产转让纳税申报审批表》中“土地增值税”栏应纳税额链接，并将内容录入。

　　（二）税额计算

　　按照《个人转让旧房产土地增值税纳税明细申报表》（一）、（二）确定的逻辑关系设置税额计算功能。

　　（三）票据打印

　　根据计算出的数额，与其他税种一并打印缴款书或完税证。

　　（四）纳税信息查询功能

　　可查询土地增值税征收情况，并打印台帐。

　　软件修改完成前，应先行在软件中增加土地增值税项目，人工计算土地增值税应纳税额，将税额或免税事项录入《房地产转让纳税申报审批表》中“土地增值税”栏的“应纳税额”或“免税额”。

　　五、政策宣传问题

　　市局编写了《个人转让旧房产征收土地增值税宣传单》（见附件2），请各单位自行组织印刷并放置在一体化地税征收窗口或代征窗口，以方便纳税人缴税，同时，据此修改设在房产交易大厅的宣传板。

　附件：1.附表1：个人转让旧房产土地增值税纳税明细申报表（一）

　　　　2.附表2：个人转让旧房产土地增值税纳税明细申报表（二）

　　　　3.附件1：房地产转让纳税申报审批表

　　　　4.附件2：宣传单

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二ΟΟ六年十一月十三日

1.附表1

个人转让旧房产土地增值税纳税明细申报表（一）
（能提供原购房发票或契证记载房产土地价值的纳税人适用）
填表日期：年月日	金额单位：人民币元（列至角分）		面积单位：平方米
纳税人名称		身份证（护照）号
建筑面积		购入时间
项目		行次	金额
一、转让房地产收入总额 1=2+3		1
其中：货币收入		2
实物收入及其他收入		3
二、扣除项目金额合计 4=5+6+7+14		4
1.购房发票金额或契证记载房产土地价值		5
2.加计扣除金额		6
3.与转让房地产有关的税金等 7=8+9+10+11+12+13		7
其中：营业税		8
城市维护建设税		9
教育费附加		10
地方教育附加		11
印花税		12
契税（购入环节）		13
4.其他允许扣除的费用		14
三、增值额 15=1-4		15
四、增值额与扣除项目金额之比（%） 16=15/4		16
五、适用税率（%）		17
六、速算扣除系数（%）		18
七、应缴土地增值税税额 19=15×17-4×18		19
八、免征土地增值税额		20
九、实缴土地增值税额 21=19-20		21
填表说明：
1.纳税人如果同时转让两个或两个以上房地产的，应分别填报。
2.表第6栏“加计扣除金额”，按第5栏金额×5%×从购买年度起到转让年度止纳税人实际拥有房地产的累计月份÷12的公式计算后填写。
3.表第8栏至表第13栏，按纳税人转让房地产时实际缴纳的金额填写。
4.表第17栏“适用税率”和表第18栏“速算扣除系数”，应根据第16栏计算出的比率按下列标准确定：(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0；(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。
5.表第20栏“免征土地增值税额”，按如下优惠政策填写：(1)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；(2)对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；（3）对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

2.附表2

个人转让旧房产土地增值税纳税明细申报表（二）
（能提供评估价格的纳税人适用）
填表日期：年月日	金额单位：人民币元（列至角分）		面积单位：平方米
纳税人名称		身份证（护照）号
建筑面积		购入时间
项目		行次	金额
一、转让房地产收入总额 1=2+3		1
其中：货币收入		2
实物收入及其他收入		3
二、扣除项目金额合计 4=5+6+9+15		4
1.取得土地使用权所支付的金额		5
2.旧房及建筑物的评估价格 6=7×8		6
其中：旧房及建筑物的重置成本价		7
成新度折扣率		8
3.与转让房地产有关的税金等 9=10+11+12+13+14		9
其中：营业税		10
城市维护建设税		11
教育费附加		12
地方教育附加		13
印花税		14
4.其他允许扣除的费用		15
三、增值额 16=1-4		16
四、增值额与扣除项目金额之比（%） 17=16/4		17
五、适用税率（%）		18
六、速算扣除系数（%）		19
七、应缴土地增值税税额 20=16×18-4×19		20
八、免征土地增值税额		21
九、实缴土地增值税额 22=20-21		22
填表说明：
1.纳税人如果同时转让两个或两个以上房地产的，应分别填报。
2.表第5栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该转让房地产项目的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）数额及按国家统一规定交纳的有关费用填写。
3.表第6栏“旧房及建筑物的评估价格”，是指根据《条例》和《细则》等有关规定，按重置成本法评估旧房及建筑物并经当地税务机关确认的评估价格的数额。本栏由第7栏与第8栏相乘得出，如果本栏数额能够直接按评估报告填报，则本表第7、8栏可以不必再填报。
4.表第7栏“旧房及建筑物的重置成本价”，是指按照《条例》和《细则》规定，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价。
5.表第8栏“成新度折扣率”，是指按照《条例》和《细则》规定，由政府批准设立的房地产评估机构评定的旧房及建筑物的新旧程度折扣率。
6.表第10栏至表第14栏，按纳税人转让房地产时实际缴纳的金额填写。
7.表第18栏“适用税率”和表第19栏“速算扣除系数”，应根据第17栏计算出的比率按下列标准确定：(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0；(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。
8.表第21栏“免征土地增值税额”，按如下优惠政策填写：(1)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；(2)对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；（3）对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

3.附件1

房地产转让纳税申报审批表

征收机关：单位：元、平方米

纳税人名称		身份证号		联系电话
买方名称		身份证号		联系电话
原房产证号码		发证日期		契税完税日期
购入价格		交易价格		合同签定日期
房产面积		契税完税价格		平均交易价格
容积率		房产地址
纳税类别编码		纳税类别	01—征税 02—免征 03---不征
税种	计税依据	税率或征收率	应纳税额		免税额
营业税		5%
城建税
教育费附加		3%
地方教育费附加		1%
印花税（双方）
土地增值税	——	——
个人所得税		1%
合计
此申报表根据国家税收法律、法规填报，我确信它是真实、可靠、完整的。声明人（签章）：（如你已委托他人代理申报，请填写下列资料）为代理房地产转让有关纳税事宜，现授权单位人（地址）为本纳税人的代理纳税申报人。授权人：年月日
经办人签章			纳税人签章

（以下部分由征收机关填写）

发票代码

发票号码

开具时间

受理日期

受理人

征收机关（公章）

审批人

应纳税款

征收机关专用章

（本表一式三份。个人所得税采取核定征收方式时，使用本表申报。土地增值税依据《个人转让旧房产土地增值税纳税明细申报表》填写。）

4.附件2

个人转让旧房产缴纳土地增值税宣传单

1.个人转让旧房产是否发生土地增值税纳税义务？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院1993年12月13日发布）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税纳税义务人。《中华人民共和国土地管理法》规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。因此，个人转让国有土地上的旧房产并取得收入的应缴纳土地增值税。

2.如何申报纳税？

个人转让旧房产应当自转让房地产合同签订之日起7日内到房地产坐落地房地产一体化地税征收窗口办理纳税申报，同时，提交房屋及建筑物产权证书、契证、房地产买卖合同、房地产评估报告（或购房发票和购房时缴纳契税凭证），及其他与转让房地产有关的资料。在办理房地产权属变更手续之前缴纳土地增值税。

3.土地增值税计税依据是什么？

以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为计税依据。

增值额=转让收入-扣除项目金额

转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

4.扣除项目金额如何确定？

(1)能够提供房地产评估价格的，扣除项目金额为：

取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格（重置成本×成新度折扣率）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税）+其他允许扣除金额

(2)不能提供房地产评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目金额为：

购房发票金额×（1+5%×年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额

年限=实际拥有房地产累计月份÷12

(3)既没有评估价格，又不能提供购房发票的，由主管地方税务机关参照契证所载“房产土地价值”核定购房价格计算扣除项目金额：

房产土地价值×（1+5%×年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额

年限=实际拥有房地产的累计月份÷12

5.税率是如何规定的, 怎样确定适用税率?

土地增值税实行4级超率累进税率，税率和速算扣除系数的标准如下：

级数	增值额占扣除项目金额的（%）	税率（%）	速算扣除系数(%)
1	50%以下部分	30	0
2	超过50%，未超过100%的部分	40	5
3	超过100%，未超过200%的部分	50	15
4	超过200%以上的部分	60	35

按增值额与扣除项目之比确定适用税率。

增值额与扣除项目之比=增值额÷扣除项目金额×100%。

6.应纳税额如何计算?

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

7.税收优惠有哪些?

(1)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

(2)对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

（3）对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

8.可以享受税收优惠政策的普通住宅的标准是什么?

例:某纳税人于2006年9月转让位于市内的住房一套，该住房于2004年10月年购买，建筑面积150平方米，取得收入450,000元，转让时缴纳税金25,200元（其中:营业税22,500元、城市维护建设税1,575元；教育费附加675元、地方教育附加225元、印花税225元）。申报土地增值税时不能提供房地产评估价格，但能提供购房时的发票，发票金额为345，000元，并提供了购房时缴纳契税的完税凭证注明13,800元，计算其应缴纳的土地增值税。

应纳税额计算如下：

（1）房地产转让收入450,000元

（2）扣除项目金额=345,000×（1+5%÷12×24）+25,200+13,800=418,500元

（3）增值额=450,000-418,500=31,500元

（4）增值额与扣除项目金额之比=31,500÷418,500×100%=7.53%

(5)确定适用税率:税率为30%，速算扣除系数为0

(6)应纳土地增值税税额=31,500×30%=9,450元

沈阳市地方税务局

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