个人出租房屋税收政策(一）

个人出租房屋税收政策(一）

    按照税法的规定，个人出租房屋取得的收入应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税和个人所得税。出租的房屋区分用途和时间，所涉及的税种和税率不尽相同。

    对于“用途”的认定，一般应按照出租房屋《房屋产权证》中“设计用途”填写的内容执行。

    一、个人出租商业用房

    国税函[2002]74号《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》规定：“为了配合住房制度改革，建立和管理好我国住房租赁市场秩序，鼓励个人将多余房屋出租，以满足一部分人特别是中低收入者对住房的需求，财政部和总局联合下发的《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》中第二条：“对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3％的税率征收，房产税暂减按4％的税率征收”的规定，具体含义是：“对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的营业税暂按3％的税率征收，房产税暂按4％的税率征收；对于居民住房出租后用于生产经营的，其缴纳的营业税仍应按5％的税率征收，房产税按12％的税率征收。你局应按上述政策规定解释，对个人出租商住两用房的，根据出租后房屋的实际用途确定相应的房产税、营业税税率计征房产税、营业税。”

    在这个文件里，强调的是实际用途，即用于居住的适用低税率政策，用于生产经营的按原税率。

    1、营业税

    对个人出租商业用房，税率按5％征收，计算公式=出租收入×税率。

    2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（现在适用2%税率）

    城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费分别按上述营业税税额的7%, 3%, 2％等税率征收。计算公式=营业税×税率。

    3、房产税、城镇土地使用税

    个人出租商业用房按12％税率征收房产税。计算公式＝出租收入×税率；

    个人出租商业用房并座落在城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋占地（含出租的院落占地）面积，依土地等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。计算公式=占地面积×单位税额；

    房产税和城镇土地使用税按年计算，分季或月征收。

    4、印花税

    出租商业用房在双方签订合同时，由双方按合同规定租金金额的千分之一缴纳，不足一元的，按一元缴纳。计算公式=租金×税率。

    5、个人所得税

    个人出租房屋按照财产租赁所得按次征收，以一个月内取得的收入为一次。个人在房屋出租过程中缴纳的税费凭合法有效的凭证从其财产租赁收入中扣除。对能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用允许扣除，但每次扣除不得超过800元，一次扣除不完的准予在下一次继续扣除，直至扣完为止；

    对个人出租非住房取得的所得，税率为20%。租赁所得每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％的费用，其余额为应纳税所得额；

    计算公式：应纳税额＝应纳税所得额× 20%。

    案例：个人将座落在抚顺市新抚区解放路上的建筑面积为500平方米的自有的一层商业用房出租给他人搞个体经营，租期一年，月收入20000元，应缴纳各税情况如下：

    月应缴纳营业税20000×5%=1000元；

    月应缴纳城市维护建设税1000×7%=70元；

    月应缴纳教育费附加1000×3%=30元；

    月应缴纳地方教育附加1000×2%=20元。

    月应缴纳房产税20000×12% =2400元；

    月应缴纳土地使用税500×12元/平方米÷12=500元；（假定土地税为12元/平方米）

    应缴纳印花税20000×12个月×1‰=240元；

    当月应缴纳个人所得税20000－1000－70－30－20－2400－500－240－20000×20%=11740×20%=2348元。

    注：1、本文未考虑营业税起征点，不同地区对房屋出租收入采用按次纳税还是按期纳税享受起征点的处理方式不同。如果采用按期纳税方式，由于营业税的起征点从2011年11月1日起，提高至5000-20000元，那么很多地区的个人出租行为将不用缴纳营业税。