出租收入怎样缴纳营业税和所得税？

出租收入怎样缴纳营业税和所得税？

    问：我司出租建筑物合同规定按季度支付租金给我司，我司按合同规定确认收入。有些承租人一次预交一年甚至一年以上的租金给我司，应如何缴纳营业税和所得税？

    答：《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：“第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”因此收取的租金应该一次性缴纳营业税。

    国税函[2010]79号《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》第一条关于租金收入确认问题：“根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入 。”

    国税函[2009]98号《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》第三条“关于利息收入、租金收入和特许权使用费收入的确认：新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。”

    国税函[2008]875号《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》 第一条：“除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。”

    依据上述规定，一次性收取的跨期租金收入应该分期确认收入，缴纳所得税。

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