土地闲置费在土地增值税和企业所得税中的不同处理

土地闲置费在土地增值税和企业所得税中的不同处理

    一、土地闲置费的相关法律定义

    （一）《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；……　

    （二）国土资源部令第5号《闲置土地处置办法》第二条：本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：(1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；……　

    二、土地增值税中关于土地闲置罚款相应的扣除问题

    （一）国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》中第四条关于房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题，规定如下：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

    （二）国家税务总局纳税服务司关于土地闲置费及契税滞纳金扣除问题的答疑：根据《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。因此，在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。

    （三）中税协发[2011]110号关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见[试行]》的通知：第十九条 取得土地使用权所支付的金额的鉴证，应当关注：……（五）土地闲置费等不得扣除项目是否已经剔除；……

    三、企业所得税中关于土地闲置罚款的处理

    （一）国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中第二十七条， 开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

    综上：在土地增值税清算中，土地闲置费不得税前扣除，在所得税中可以作为土地征用及拆迁补偿费税前列支。